Nowy kodeks cywilny a nabywanie prawa własności do nieruchomości
Od 1 lipca 2027 r. nowy Kodeks cywilny wzmocni ochronę nabywców, którzy polegają na wpisie w księdze wieczystej. Ochrona ta nie będzie jednak automatyczna, ponieważ istotnym czynnikiem ochrony będzie działanie w dobrej wierze, a zgodnie z nowym Kodeksem cywilnym wymaga to należytej staranności. Przez należytą staranność można rozumieć taki stopień ostrożności, jaki przy zakupie nieruchomości wykazałby rozsądny i ostrożny nabywca. Jeśli nie wiesz o istotnym fakcie tylko dlatego, że zaniedbałeś tę staranność, prawo będzie traktować cię tak, jakbyś musiał o nim wiedzieć.
Co się zmienia?
W nowych przepisach prawnych wprowadza się domniemanie prawidłowości wpisu, czyli założenie, że dane zawarte w rejestrze nieruchomości są zgodne z faktycznym stanem prawnym. Jeżeli stan wpisany w katastrze nie jest zgodny ze stanem faktycznym, działa to na korzyść osoby, która odpłatnie i w dobrej wierze nabyła prawo rzeczowe od osoby, która zgodnie z wpisem była uprawniona do takiego przeniesienia, nawet jeśli w rzeczywistości nie była ona właścicielem nieruchomości. Innymi słowy, jeśli kupisz nieruchomość od osoby wpisanej do rejestru katastralnego jako właściciel i działałeś z należytą starannością, prawo zapewni Ci ochronę nawet wtedy, gdy później okaże się, że sprzedający w rzeczywistości nie był właścicielem.
Kiedy ochrona nie pomoże?
Ochrona nabywcy nie ma zastosowania, a stan wpisany w księdze wieczystej nie będzie działał na jego korzyść, na przykład w przypadku, gdy:
- nabył nieruchomość nieodpłatnie – na przykład w drodze darowizny,
- nie dochował należytej staranności, jakiej zazwyczaj wymaga się w takich przypadkach (np. nie sprawdził aktu własności),
- dowiedział się o wątpliwościach jeszcze przed złożeniem wniosku o wpis, ponieważ dobrą wiarę ocenia się właśnie w tym momencie,
- jeżeli pierwotny właściciel lub inna uprawniona osoba dochodzi swoich praw na drodze sądowej, a następnie uzyskuje wpis o sporności itp.
Na co należy zwrócić uwagę?
Regularnie sprawdzaj swoje nieruchomości w katastrze i weryfikuj aktualne wpisy w księgach własności, w tym adnotacje i uwagi. Przy nabywaniu nieruchomości należy zweryfikować tożsamość i uprawnienia sprzedającego, a także zgodność dokumentów z rzeczywistym stanem rzeczy. Sygnałem ostrzegawczym mogą być niewyjaśnione, szybkie przeniesienia własności lub nieproporcjonalnie niska cena zakupu.
Zostaw to specjalistom
Przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości warto poświęcić kwestiom prawnym tyle samo uwagi, co cenie zakupu czy stanowi technicznemu. Dokładna weryfikacja nieruchomości pomoże Państwu na czas wykryć zagrożenia i uniknąć niepotrzebnych komplikacji, dodatkowych kosztów czy długotrwałych sporów.
Pomożemy Państwu zweryfikować dane w rejestrze nieruchomości, stosunki własnościowe, wpisane obciążenia oraz powiązane dokumenty. Zwrócimy Państwa uwagę na wszelkie nieścisłości i zaproponujemy sposoby ich rozwiązania jeszcze przed podpisaniem umowy. Przygotujemy dokumentację umowną uwzględniającą Państwa interesy oraz ustalimy warunki bezpiecznej płatności ceny zakupu oraz przekazania nieruchomości.
